忠泰物業集團 - 忠泰物業/忠泰保全

引用自 台灣法律網

【新聞釋義931】未用電梯、未享保全，管理費可否打折？

文 / 楊春吉

【新聞】

住社區一樓的林姓男子認為他未使用社區電梯，住處也未充分享受保全及清潔服務，社區管委會卻收與其他住戶相同的管理費並不公平，向法院訴請調降每月每坪管理費20元。 板橋地院法官認為收費標準經住戶大會決議通過，且已對1樓住戶打折，管委會依住戶大會決議收費，並無不公平；且調降管理費屬住戶大會自治事項，要住戶大會同意才算數，非由法院決定，因此駁回訴訟。

住五股區某社區的林姓男子主張，他住的社區每次開住戶大會出席率低，難達法定人數，無法有效決議。管委會未經住戶大會決議，收他住處每月每坪40元管理費。 林說他住一樓，沒有使用電梯，社區的保全員、監視器和清潔服務範圍，僅只於社區中庭、電梯間及其他住戶門口，他家並未在這些服務範圍內。且他都由住處獨立門進出社區，動線也未在保全保護內。 他認為自己未充分享受社區保全、清潔服務，卻要與其他住戶繳相同的管理費並不公平；因此向法院訴請調降管理費為每坪20元。

管委會說，收費標準是依住戶大會決議，當初社區住戶規約每月每坪管理費為50元，考量1樓住戶沒有使用電梯及部分設施，因此一樓每坪管理費打8折，以40元計算。 管委會後來接受林的意見，增設監視器、加強巡邏，清潔範圍也擴及林的住處四周；但調降管理費非管委會權責，應由住戶大會決定。 法官認為，法院依法只能撤銷顯失公平的收費規約內容，無從越俎代庖代訂或調整規約事項；管委會依規約標準收費並無不公，法院也無從介入住戶大會的自治事項（聯合報101年11月18日報導：未用電梯、未享保全 一樓訴請降管理費被駁回）。

【疑義】

一、法官認為，法院依法只能撤銷顯失公平的收費規約內容，無從越俎代庖代訂或調整規約事項，並無不妥

按民法第799-1條第3項固規定「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，惟係指「規約之內容，按其情形顯失公平時，法院得撤銷之」而言，至於規約之修正或訂定，依公寓大廈管理條例第3條第12款：「十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」之規定，應經區分所有權人會議之決議，是法官認為，法院依法只能撤銷顯失公平的收費規約內容，無從越俎代庖代訂或調整規約事項，並無不妥。

至於本案是否按其情形顯失公平？本案管委會所說「收費標準是依住戶大會決議，當初社區住戶規約每月每坪管理費為50元，考量1樓住戶沒有使用電梯及部分設施，因此一樓每坪管理費打8折，以40元計算。 管委會後來接受林的意見，增設監視器、加強巡邏，清潔範圍也擴及林的住處四周」如屬實，而且也無其他情事，本案管理費收取方式，按情形似乎也尚難謂「顯失公平」。

二、出席人數或決議人數未達公寓大廈管理條例第31條、第32條所定法定人數之救濟途徑

又有關出席人數或決議人數是否達到公寓大廈管理條例第31條、第32條所定法定人數？除涉及事實的認定外，因民法第799-1條第3項僅明定「規約之內容」之救濟途徑，至於有關區分所有權人會議之召集程序、決議方式及決議內容之救濟途徑，仍須類推適用民法第56條之規定；換言之，區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或規約時，除出席區分所有權人或其代理人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者外，區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議（即撤銷該區分所有權人會議決議之訴）；但區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，則區分所有權人得提起確認區分所有權人會議決議無效之訴（此實務上，亦有三個月之限制，也須注意）。

http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=190360&article_category_id=2235&article_id=110831