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北市建物外牆頻傳磁磚掉落擬強制申報 預計年後上路
2019-12-07

台北市中山區金林大廈疑因天氣冷縮效應導致建物外牆磁磚掉落，恐砸傷路人，台北市政府有意推動外牆安全診斷檢查及申報制度，訂定「台北市建築物外牆診斷申報辦法」草案，規定一定屋齡及樓層的建物需強制申報，預計農曆年後實施。

建管處今日就接獲1999通報3件外牆磁磚剝落案件，包括中山區2件、大安區1件。建管處接獲通知後，逐案調派建築師赴現場勘查，拉設警示帶並張貼當心墜落物告示，輔導社區進行必要搶修。

建管處處長張明森呼籲，北市建物所有權人及管理委員會，平時應確實自主檢查建築物外牆，如有凸起或剝落，應及時圍設警示標示或防護措施，並應儘速雇工修復，避免因磁磚掉落砸傷路過人車，造成憾事，否則後續將負上民、刑事等相關賠償責任。

張明森表示，鑒於屢有發生外牆飾面剝落而造成人員傷亡情形，北市將率全國之先，推動外牆安全診斷檢查及申報制度，凡達一定年限以上或外牆面具有風險之建築物，其所有權人、公寓大廈管委會或管理負責人應定期委託專業診斷檢查機構或人員辦理建築物外牆安全診斷檢查及申報，預計將於109年初實施，該草案目前已函送法務局審查，待審查通過再提送市政會議。

建管處副總工程司洪德豪表示，草案規畫建物屋齡15年以上，地面11層以上建物、屋齡10年以上，地面3層以上的外牆飾面為石材或帷幕牆建物、其他經主管機關選定或公告外牆具有潛在危險疑慮建物，均需強制申報。

此外，建管處目前已有補助修繕建物外牆費用，條件為屋齡10年以上，非單一所有權人的私有合法建築物才能申請補助，以「棟」為單位提出申請，修繕補助額10萬元為限；未來配合強制外牆診斷申報制度實施，將再修法補助外牆檢查及診斷費用，補助額度在研議中。

https://udn.com/news/story/7323/4212402

破解電費密碼，您可以省更多！ 調整「契約容量」為中大型社區省電、省銀子

原文網址：http://www.consumers.org.tw/unit412.aspx?id=1636

什麼是契約容量？

所謂公用電費的「契約容量」，就如同行動電話基本月租費，若月租費設定為650元，但每個月實質只撥打50元費用，這差價600元就形同浪費了。而我們探討的「契約容量」，涵義與月租費相似，是每月依約定繳交台電公司的基本電費。

基本上，「契約容量」以1瓩為單位（每1,000瓦即視作1瓩），其合計尾數不及1,000瓦者，概進整為1,000瓦。可參可網址：

http://www.taipower.com.tw/TaipowerWeb/upload/files/1/main_6_2_2.pdf。

另外，由於契約容量不同，每月固定繳交給台電公司費用也不同，夏季電價的計算方法為每年的6月1日至9月30日，基本契約容量費用是236.2元／瓩，非夏季時段，基本契約容量費用是173.2元／瓩。

當您超出契約容量時，表示違反契約，需要給付台電「超約附加費」（若超約範圍為10％以內需多繳2倍契約容量費用，10％以外則收3倍）。

那契約容量跟我們有什麼關係呢？

中大型社區公用電量有時相當龐大，例如電梯、24小時開著燈等，這些電費是社區每戶都必須繳的費用，每個月就會自動加到您的電費帳單中，您可能會覺得電費好貴，可是卻不知道該怎麼辦。讓我們試算給您看：

2015-09-08 11:02:07 聯合晚報

大樓管委會注意了，台北市環保局將於明年1月1日開始，以全國最嚴格的標準將化糞池列管對象，由目前8層樓以上列管對象調整為6層樓以上；明年起要求設有公寓大廈管理委員會的6層樓以上大樓，每年須至少清理化糞池1次，未依規定辦理者將依廢棄物清理法處以1200至6000元不等的罰款。

北市府近年積極進行公共污水下水道管線埋設，雖各縣市列管對象大多為 10層樓以上公寓大廈，台北市自2013年列管753家尚未完成衛生下水道接管的機關、學校及8層樓以上的大樓，已是最嚴格標準，基於目前高樓層的接管普及率74.27%為全國第一，為改善居家環境，減輕河川污染，決定將目前8層樓以上列管對象再調整為6層樓以上，預計將再增加451處列管單位。

大樓緊急發電機 改售高級柴油

2013年10月20日 04:10

生質柴油不僅影響柴油車主，連使用柴油的大樓及醫院等緊急發電機、河川抽水站等，都面臨使用安全問題。為避免颱風天災來臨時，發生緊急設備無法使用的危機，中油發函各加油站，要求先不要賣生質柴油給大樓做緊急發電機使用。

台北某中油加盟站業者指出，日前中油透過內部聯繫單表示，「不建議賣生質柴油給大樓當緊急發電機使用」。如果有大樓或包商需要，可透過中油油庫拿出以前的高級柴油使用。

據了解，這些高級柴油是未加生質柴油成分的原始柴油，目前並未在市場上銷售。中油也要求各加油站，加強管理加油機（濾網與濾芯）設備的清理。

該業者憂慮說，大樓發電機並沒有天天用，買柴油放著或堆倉庫裡，恐怕日子久生質柴油會跟水份結合，屆時可能就會堵塞啟動不了，「出了問題，誰來負責？」

洗水塔再等等！ 原水濁度高
清潔業者：過1、2個禮拜再洗
2015/08/11 16:24:00 生活中心／綜合報導

颱風蘇迪勒橫掃全台，造成自然水濁度暴增，讓許多人家裡水龍頭打開，流出來的水都黃黃濁濁的，清潔水塔業者電話也接到手軟，甚至預約已經排到一個月後了，只是業者建議，水塔不用急者洗，因為原水還很髒。

颱風過後已經兩、三天了，但有些人家裡水龍頭打開，水仍然黃黃的，趕緊打電話請人來家裡清水塔。根據《ETtoday》報導，水塔清潔業者接電話接到手軟，預約已經排到一個月後了，但業者建議，過一、兩個星期後再清洗比較好，因為現在原水濁度仍然很高，水塔很快又會髒了，而且厚厚一層黃沙附著在水塔內壁，刷洗後只會讓水更加混濁。

「春節環境佈置」也是忠泰保全提供給社區的服務之一，除了應景物品的擺設，公司也為社區印製節慶海報增添過節氣氛。

下圖位於新店的文藝中興光明大廈社區的現場照片，今年有熱心的伯伯寫春聯，管委會的委員們也很用心的找來插花老師並添購應景小物，我們的內勤幹部也到場協助張貼海報、春聯。 

一、公寓大樓管理委員會應否辦理所得稅結算申報疑義

邇來有大廈管理委員會詢問，5月份所得稅結算申報期，管委會是否應辦理所得稅結算申報。

財政部臺北國稅局表示，公寓大廈管理委員會非屬所得稅法第11條第4項規定已依法立案登記之機關團體，因此不能適用「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」之規定，所以，公寓大廈管理委員會如有租金等營業收入，應辦理營利事業所得稅結算申報；惟公寓大廈管理委員會如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營業收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅。

該局進一步說明，公寓大廈管理委員會收取之營業收入（如頂樓出租架設基地台或外牆出租廣告等租金收入），係屬銷售勞務行為產生之營業收入，其所得額之計算應依據所得稅法第24條規定辦理，如該管委會之支出同時與大廈本身必要之管理、修繕等活動及銷售勞務活動有關，於辦理結算申報時，應依其實際支出性質，採前後年度一致且不重複列報的方式，按收入與成本費用配合原則，自行劃分出銷售勞務之必要及合理的成本費用，再由稽徵機關依申報情形核實認定。

另外，因該項所得係作為公寓大廈管理、修繕之用，尚無盈餘分配問題，故可免辦理未分配盈餘申報，亦免予設置股東可扣抵稅額帳戶。

該局呼籲，公寓大廈管理委員會如有營業收入者，請於每年5月份所得稅結算申報時，記得辦理營利事業所得稅結算申報，如有疑義可電洽該局或所屬各分局、稽徵所詢問，以維自身權益。

（聯絡人：北投稽徵所黃股長；電話2895-1515分機200）

二、社區大樓管理委員會相關課稅問題

(點我看大圖)

◆公設點移交現況：
隨著消費者意識抬頭，公共設施的點移交實務也成為管委會最繁重的任務之一。 

◆點移交前置作業：
1.針對點移交之流程及方式，與建設公司確認以取得雙方共識。

(1)保固期的起點及終點時間的認定：可參考房屋買賣契約中雙方的規範，如果當初沒有規範，應與建設公司先行確認。一般來說，起算方式有以「取得使用執照」（可能交屋前半年就取得了）、「委員會成立」、「點交日」、「點交通過日」等方式，無論採那一種方式皆須雙方先做書面確認。

(2)請事先取得點移交之設備清冊、相關圖面、出廠證明、使用手冊、建照使照影本等，說明如下：
A.執照證明類：
　　使用執照影本、消防機組出廠證明、發電機出廠證明、揚水馬達出廠證明、污水馬達出廠證明、廢水馬達出廠證明、無熔絲開關出廠證明、游泳池過濾桶出廠證明、電容器出廠證明、ACB（空氣斷路開關）出廠證明、電梯出廠證明、污水排放證明（視點移交項目提供）。
B.手冊類：
　　消防機組操作手冊、發電機操作手冊、揚水馬達操作手冊、污水馬達操作手冊、廢水馬達操作手冊、游泳池設備操作手冊、火災受信總機操作手冊、廣播主機操作手冊、ACB（空氣斷路開關）操作手冊、電梯操作手冊、污水處理操作手冊（含現場系統圖），及依據以上圖面相關重要設備提供操作說明書（視點移交項目提供）。

社區管理委員會(簡稱管委會)難免會遇到所有權人、住戶或法律上利害關係之人來申請調閱社區管理文件或監視影像，其實在內政部所訂定的「公寓大廈規約範本」中有針對社區文件管理與調閱申請流程提供相關的建議規範與表單，可供作社區訂定相關管理辦法之參考。以下就該範本摘要重點：

公寓大廈文件之保管及閱覽管理規定

一、文件保管相關法令及規定

(一)公寓大廈管理條例第三十六條第八款、第五十七條

1.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

2.起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

(二)公寓大廈管理條例施行細則第十條

公寓大廈管理條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。

(三)區分所有權人會議決議之規定。

(四)管理委員會依授權決議之規定。

二、利害關係人閱覽或影印之請求

(一)相關法令及規定：

公寓大廈管理條例第三十五條

利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年1月6日 上午5:30

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

國內不時傳出大樓磁磚剝落傷人的事件，面對「從天而降」的橫禍，被傷到的路人甚至不知道要誰求償，產險業者表示，這屬於「公共責任險」範疇，自家和大樓管委會都可以投保些公共責任險防萬一。

台北市先前發生舊大樓外牆磁磚脫落、砸傷路人，北市府除了對該大案重罰30萬元，也依涉嫌過失傷害及公共危險罪將該案偵辦移送，北市府也宣布要清查全市30年以上老舊大樓外牆，更設檢舉獎金就是要所有民眾重視公共安全。

為避免大樓外牆磁磚剝落砸傷路人，最重要的就是「補牆」，但產險公司指出，除了「補牆」等積極作為，大樓管委會及自家都可以加保「公共責任險」。

新安東京產險表示，目前各產險所銷售的公共意外險中有公寓大廈管理委員會責任附加條款，因此大樓管委會可以投保類似的保險，其承保範圍包括因發生意外事故致第三人或住戶體傷、死亡或財物受有損失，依法應由被保險人負賠償責任而受賠償請求時，保險公司依保險契約之約定對被保險人負賠償之責。

【聯合報╱記者呂思逸／板橋報導】

2014.08.23 02:04 am

新巨蛋社區大樓25樓外牆一片強化玻璃，15日龜裂搖晃，管委會和李姓住戶都未處理，玻璃18日掉落，砸破隔壁巷內陳姓民眾的平房屋頂及天花板，無人傷亡；新北市工務局認為管委會要負責賠償，玻璃破裂原因也需調查究責。

新北市管委會將負連帶責任

新北市將率全台之先，修訂新北市公寓大廈規約範本，要求社區或大樓管委會需主動申報住戶室內裝修工程，否則予以處分。--2014/8/18

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內政部102.6.5台內營字第1020805262號令修正第二十二條之一，自102.7.1生效

營建署代理署長許文龍指出，修正規約範本的目的，就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛，並且須讓其他住戶知道裝修戶在做何種工程。

全案朝人為疏失造成公共危險、過失致死方向偵辦

檢察官昨(16日)在現場並訊問上周四到場檢測的欣欣公司組長陳文興，陳文興稱，當天有帶檢測儀器到場檢測，但沒發現異狀。至於為何只在一樓大廳及車道檢測，沒逐層、逐戶檢測？陳文興推給社區總幹事林日初，指「因為總幹事沒要求」。

林日初昨未出面說明。專案小組除要查明漏氣點，欣欣檢測員在氣爆前一天是否草率檢測就認定瓦斯無外洩？為何不擴大查漏氣來源？社區總幹事是否沒積極要求檢測等，查明氣爆責任，全案朝人為疏失造成公共危險、過失致死方向偵辦。

學者提出新店氣爆五大疏失

疑似瓦斯漏氣 標準作業程序

1.到現場後應以儀器持續檢測

2.依住戶要求地點，並逐層到用戶處檢測

3.應詳細檢測可能漏氣地點，檢查時間視漏氣狀況而定

4.以儀器為主，不可用人為做判斷

5.內外管都應檢測

社區管委會亦可向環保局、消防隊申報，請求派員檢測

天然氣公司日常應對用戶檢查項目

依古禮農曆七月一日開鬼門後，中午或下午家家戶戶要在家拜地基主或門口拜好兄弟，農曆七月十五日凌晨子時則拜三界公和下午普渡好兄弟及地基主，到了七月底關鬼門時，約下午四、五點各地會有許多民族活動送好兄弟上路。

一般來說，祭祀祖先及地基主時間都在上午10點半到12點之間 (因為祖先都是回來吃中午的)，而普渡時間因為下午2點前陽氣太旺(時值正夏，陽光太強)，又擔心晚上7點過後因為搶食太多，拖到太晚會滯留不走，所以下午2點到晚上7點前是最佳祭拜時辰。

在自家或公司門口的話，務必朝外面擺設供桌，千萬別擺門內或庭院內，這樣會引"好兄弟"入家門，且要準備新的臉盆、毛巾、牙膏、牙刷、梳子、肥皂供於供桌旁的板凳上，方便好兄弟們更衣梳洗後"上桌"。

一般社區會由管理委員會籌備普渡事宜，並帶領全體住戶依序向普渡公及好兄弟祭拜，流程與注意事項如下： 

流程及注意事項完整 ppt檔  點我下載

社區版疏文word檔 點我下載  (資料來源：支援前線Blog)

新北市公寓大廈爭議調處委員會成軍．明年起受理案件調解

【新北市訊】100/12/14

新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會正式成軍!為加強服務市民，新北市政府工務局特別成立「公寓大廈爭議事件調處委員會」受理公寓大廈社區爭議事件。新北市政府秘書長陳伸賢於14日主持委員會成軍誓師大會，期許所有委員懷抱熱忱、持續成長、奉獻社會的心情為民服務，以新北市政府既有之關懷市民衷旨為基礎，與市民攜手共創和諧雙贏的社區發展。

新北市政府秘書長陳伸賢表示，新北市報備有案之社區管理委員會計有近7千件，近年社區發展自治意識高漲，民眾積極參與社區自治之管理，但因而發生之爭議事件也不在少數!住戶為提升公寓大廈居住品質卻也因私權糾紛而導致司法爭訟，此非行政機關所樂見，故乃成立調處委員會希望能迅速有效的為市民解決問題。

陳伸賢強調，新北市政府本於對市民的服務及關心，並在多元社會下達成更有效為民服務之目的，繼今年9月中成立公寓大廈管理科後，又在短短3個月內成立公寓大廈爭議事件調處委員會，就是希望藉由此一調處平台提供民眾專業建議及法律諮詢，未來民眾可循「先行政、後司法」途徑，保障公寓大廈住戶之權益，並提升公寓大廈居住品質，減少住戶間司法爭訟。

「請廠商來社區設定門禁卡，等了兩個多禮拜，還沒有下文？詢問社區總幹事後才知道，已經多次聯絡廠商來社區設定，但廠商總是推拖拉，無法確定何時可以來，而且每次光設定收費就要1,500元，難道只能接受嗎？」

當版主看到支援前線在部落格中抱怨社區的門禁系統維護廠商後，有以下幾點想法與建議：

一、管委會可以怎麼做？

1.考慮簽年度維護合約

一般來說，社區若無常駐的機電人員的話，管委會通常都會針對社區內主要的機電設備(例如電梯、車梯、發電機、消防設備、污水設備、對講機系統、門禁監視系統...等)，選定負責維護服務的廠商，然後與之簽訂維護合約。

通常一年一簽，並在合約中約定多久要來社區維護一次，每次維護的內容為何，哪些零件是由廠商吸收成本、哪些再另外向管委會報價，經通報後多久要回應、多久要趕到社區排除、罰則。

而就上文所抱怨的內容來看，則很有可能該社區的門禁系統沒有簽維護合約，而是採遇到問題再找廠商，依次報價收費。好處是不用每個月支付維護費用，而缺點是缺乏完整地保障。

至於要採依次報價還是簽訂年度維護合約，除了考量費用成本外，還有設備的使用屬性，像需即時排除異常的設備就最好有維護合約，例如電梯發生故障，廠商就應該在約定時間內到社區處理，避免住戶被困在其中太久。

2.依合約要求改善

若是合約廠商服務不好，通報後愛理不理，請管委會依合約約定內容處理，在發函告知廠商後，若有訂罰則就依其金額從服務費中扣除，若沒有約定罰則可於函文中要求廠商來社區協調如何改善，並註明暫緩支付該月服務費，不可什麼都不說就直接不付錢。